変動金利がおすすめ
住宅ローンを検討するときに一番気になるのは返済金利だと思う。そもそもになるが、元金や金利、利息とはなんでしょうか？
簡単に言えば、100万円を借りて、1年後に110万円で返済したとしよう。
このとき、借りた100万円が「元金」で、追加で支払っている10万円が「利息」、その割合(10%)を示すのが「金利」だ。
住宅ローンは「元金と利息」を合算した金額を返済していくことになる。金利が高ければ利息も多くなり、毎月の返済額や総返済額が膨らむ。そのため基本的には金利が低い方が望ましいと言える。そこで気になるのが住宅ローンの金利のパターンだ。
現在、住宅ローン市場で取り扱いがある金利のパターンは大きく3つに分かれている。
1） 変動金利型
返済期間中の金利が半年ごとに見直される。一般的なメリットは、金利が低いこと！そのため、返済額が少なくなることだ！デメリットは途中で金利が変動し、金利が上昇した場合に返済額が増加してしまうリスクがあることだ！そんなことを言われてもよくわからないが、住宅ローンを借りる半分以上の人がこっちを選択している。
2） 全期間固定型
よく知られている「フラット35」に代表されるローンが全期間固定型だ。返済開始からずっと金利が変動せずに同じ金利・同じ返済額が支払い続ける。最大のメリットは返済額がずっと一緒ということだ！返済計画が立てやすいことや途中で市場の金利が上昇しても影響を受けない。ただ、最大のデメリットとしては、変動金利額よりも圧倒的に金利が高いことだ。同じ金額を借りても、変動と固定では数百万円単位で差がでることもある。
3） 固定金利期間選択型
返済開始から任意の期間、金利が固定されていて、固定期間終了後に返済方法を再度選択するという金利のパターンだ。メリットは返済開始から最初の固定期間の金利が低めに設定してあり、固定金利と変動金利の良いところ取りをしたいといったニーズに対応しているようだ。個人的には、変動一択だと思っているので、最初から金利が最安値の変動金利で借りたらよいのでは？と思ってしまう。
ただ、どの金利タイプにも特徴があり、最終的には住宅ローンに対する考え方や生活スタイルによって選ばれているようだ。詳しいことは、銀行窓口で確認するのが確実だと考える。
変動金利の動向
固定金利型の住宅ローンが上昇した2023年だったが、変動金利型の住宅ローンの金利は極めて低い水準で推移した。変動金利型の住宅ローンの金利水準は、「短期プライムレート」という指標をもとに決められる。この短期プライムレートは1990年代半ばから変わっていない。つまり、変動金利型の住宅ローンの金利水準も大きく変わっていないということだ。また現在の住宅ローンは、変動金利型を半分以上の人が選択していると言われているため、住宅ローンの金利が上昇すると多くの人に影響が及ぶと予測される。そのため、急激な金利上昇は考えにくいのではと、個人的には思っている。もしあったとしても国が支援金等を捻出するのでは？と楽観視している。
というよりも、毎月金利が増加したくらいで、返済ができなくなるというような、お金の借り方をするつもりがないので、楽観視できるのだと思う。このスタンスは、今後も変えずに、最安値の変動金利を獲得していきたい。
変動金利の価格変動が起きた時
そうはいっても、本当に変動金利が上昇したら、焦ってしまうと思う。もし、変動金利が上昇する局面があったとして、有効な対策はあるのだろうか？正直、ここについては、繰り上げ返済以外にできることはないようだ。
繰り上げ返済とは、月々の返済とは別にまとまった額を返済する方法だ。利息は返済する元金に対して発生するので、繰り上げ返済を行って元金を減らし、毎月の返済額もしくは総返済額を減らす効果を狙うということだ。
つまり、頭金をいれずに、今後の蓄えとしながら、金利上昇のリスク費用として、確保しておけばよいのではと考える。そのためにも、住宅の予算は限りなく減らしたり、返済期間を検討したりして、自分に最適な返済計画を模索すべきだと考える。住宅ローンアプリとかで即計算できるので、適当なものをインストールして、計算してみ欲しい。